3大关键词 读懂2016昆明楼市

  407套,这是刚结束的圣诞节昆明交出的房地产成交数据,按照前三周日均359.3套的数据来看,本月月度成交也将再度超过万套。这是今年月度成交第六次“破万”,也创下了近几年昆明房地产市场成交的最高值。

  2016年即将结束,如果用一到两个词来形容今年房地产市场行情:激荡和回暖是这一年中最好的诠释,而政策端不断放宽的购买利好、一线品牌房企新一轮入昆潮、行业并购接盘重启、实力开发商纷纷“抢滩”拿地……呈现在市场端的精彩,却远不止于此。

  宽松

  提到今年昆明房地产市场的风云,一个关键性因素必不可少,那就是政策端不断释放出来的购房利好。从年初政府层面支持楼市去库存政策开始,到具体购房层面的公积金门槛不断放宽、不动产登记中对部分项目再交易中土地证遗留问题的特事特办,昆明购房市场迎来了近些年难得的宽松,加之降至历史最低点的房贷利率,也让本地购房环境较为宽松。

  云南省住建厅日前发布的1~10月云南省住房公积金个人住房贷款发放情况中,数据显示,截至2016年10月底,全省住房公积金个贷总额1621.6亿元,较年初增加263.22亿元,也足以看出政策端利好释放在消费端的影响。

  前瞻:以购代建去库存空间

  去年昆明市发布的关于金融、居住等一系列新政中,从2016年开始,全市不再新建保障性住房,改为以购代建。今年10月份,昆明市政府还授权市住建局作为购买主体,投资101亿元为13个棚改项目购买货币化安置房源13946套。

  布局

  中建、融创、新城控股、大悦城……下半年昆明楼市中,又多了许多新面孔。从产品线来看,既有包括高端住宅产品的中建·龙熙壹号,又有接手千亩大盘的融创,还有轻资产入昆的大悦城。从本轮入昆潮来看,新入品牌房企的丰富产品线,也有助于提升昆明产品的整体品质。

  事实上,市场布局不仅是新入品牌企业方面活跃,既有开发企业也不断“跑马圈地”:恒大11.35亿元斩获南市区435亩土地、万科东市区布局其在昆第10子、俊发近29亿元拿下574亩土地……在年初建投合并重组之后,俊发、城投、建投的本土房企“新三国时代”格局基本生成,本土新三巨头和外来群雄的“对抗”也将成为明年布局的看点。

  前瞻:2017年“跑马圈地”更激烈

  昆明市房地产开发协会秘书长刘践认为,2017年将迎来更为激烈的开发企业“跑马圈地”。记者日前获得的消息中,包括北大资源、海伦堡地产、金科地产等在内,都有新的拿地推新计划。而昆明市国土资源局发布的供地信息数据显示,截至12月23日,已经有12个地块27宗土地,约2196亩土地将于明年1月出让。

  洗牌

  这个话题也算是上一个关键词的延续。“洗牌将在2017年上半年继续。”据刘践分析,房地产作为资金密集型产业,未来中小企业也很难直面大开发商的正面“进攻”。在洗牌竞争加速的前提下,未来本地中小房地产开发企业可以朝着“小而精”的特色化发展趋势进行,而这在今年的市场中已有成功的先例。包括房交会期间亮相的养老公寓项目枫桥尚院、主打商务线上线下直租的H公寓。当然,特色化也不只是中小企业尝试,绿地与携程联手在云南首推的G-hotel模式,也算是目前国家鼓励发展租赁市场背景下云南企业的一个特色化尝试。

  前瞻:功能性智能化是未来趋势

  从今年开始,品质化产品已成为消费选择的要点。从近期部分产品所呈现的业态趋势来看,功能性(例如昆明南火车站附近配套项目)和智能化(大悦城日前入昆宣布将打造智能购物中心)也将是未来市场选择的一个趋向。

  2016年热点大戏

  1.房交会重启

  今年9月,停办1年的昆明房交会重启,在压缩了展出面积、展出时间等前提下,现场49个房地产项目最终意向成交金额4.24亿元,面积为4.58万平方米(446套),而相关产业意向成交为3655万元,展会期间也共吸引17万人次进馆参展。

  点评:对于行业整体来说,也算是在回暖迹象下提振了市场信心。最终的4.24亿元意向成交金额,在展会回归到“务实”办展的情况下,结果也算高效。

  2.维权

  别样幸福城维权自救、云南映象部分延期交房,昆明部分项目进度受阻,也让购房者维权事件时有发生。当然,不少已经交付的项目,也同样遭遇到业主维权,包括联想科技城和万科·公园里等这样销售时期曾拥有较好口碑的项目,也在今年因为教育问题,出现业主维权事件。

  点评:这更多是消费者的一种无奈。当然,昆明市今年上半年出台政策推动一批停工项目复工,也将会缓解这一问题。而已经交付物业的相关问题,也给开发商提了个醒:在产品开发中除了品质外,还有销售后续服务,也是消费者是否满意的关键。

  3.土地宴

  算上去年年底的一次土地推介,一年多的时间,昆明有3场1.8万亩土地对外公开推介。其中最大的一次是最近的昆明市2016~2017年储备土地推介会,共有6700余亩土地公开推介,其中包括市场关注颇久的巫家坝地块、呈贡新南站附近地块,这也为明年的土地盛宴预期,埋下了伏笔。

  点评:土地盛宴预期继续,市国土局数据,约2196亩土地将于明年1月出让,对于加速跑马圈地的各实力开发企业来说,拿地的热度之后,如何呈现成体系的业态布局,是今后一段时间维持热度关键所在。

  2017年预期热点

  1.巫家坝板块

  在今年景成集团拿下曾经的单价地王巫家坝中心地块之后,定位昆明城市副中心的巫家坝地块再度进入消费者视线,而11月昆明土地市场推介中,数据显示目前巫家坝片区内已完成土地收储3215亩,可完整出让的有35宗,共810.08亩,将于近期推出。

  2.草海片区

  近期,草海片区的原有市场拆迁搬移工作开展启动,共有7个专业市场在此次搬迁之列。而搬迁之后,草海片区的土地供应量将迎来井喷,按照11月昆明土地推介的市场信息,板块内文化产品将是未来的看点,而日前的市场消息,包括万达计划在草海的文化旅游综合体项目,也可能在明年启动。

  3.昆明南火车站附近

  上半年昆明南火车站部分商铺拍卖出天价,已经证实了这个区域的附属配套部分的商业价值,高铁经济的效应也将在这片区展现,何况,近期土地推介中的周围可供出让的土地就超千亩。

  云报全媒体记者 陈辉

来源:云南网