被拆迁土地性质为划拨，引发拆迁补偿争议。被拆迁户说，我的房子“三证”齐全，补偿太低。拆迁工作单位说，划拨土地拆迁补偿金与出让土地拆迁补偿金有区别。律师认为很蹊跷，划拨用地怎能进行商业开发？还“三证”齐全？国土资源管理局说，１９９２年还没有“出让土地“的概念，这是我国土地政策变化的遗留问题。争议下的困惑，蹊跷之事是怎样发生的？

    被拆迁户觉得太委屈

　　被拆迁户施先生向本报反映，他的商铺是昆明市菊花小区的配套商铺，于１９９２年与菊花小区一起建成后由开发商统一销售，现在政府为了要改善昆明的居住环境，把商铺规划为绿化带，以３０００元／m2进行拆迁补偿。“我们‘三证’齐全的商铺被拆迁了，但和商铺现有的价值相比，补偿价格实在是太低，让我们难以接受。”施先生向记者出示了他的房屋所有权证和土地使用证，并拿出了一份由昆明市鸿润房地产评估有限公司的评估报告，该评估公司对被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素进行评估后确定该商铺的市场价值为８７００元／m2。“但是政府在协商未果的情况下，没有找专业房屋公司进行评估就把我们“三证”齐全的商铺拆了。”施先生无奈地说。

    土地政策变化的遗留问题

　　根据施先生提供的商铺的土地使用证显示，该土地使用权性质为划拨。为此记者采访了法律界人士，律师李振强介绍说：我国《物权法》规定，商品住宅等经营性用地的土地使用权，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让，划拨土地是不能进行商品房开发的。开发商必须支付土地出让金后才能进行商业开发并对土地以及土地上的附属物进行转让。

　　那么为何施先生商铺的土地使用权性质为划拨，还可以办理“土地使用证”和“房屋所有权证”？为此，记者采访了昆明市国土资源局官渡分局，一工作人员告诉记者，在１９９２年我国还没有土地“出让”的概念，所以当时开发商根据土地划拨的用途，进行商品房建设后出售也是有可能的，甚至购房者可以取得每户独立的土地证。像这样的情况，土地所有人可以到相关部门交纳土地出让金，即可把土地的使用性质由划拨转为出让。

    拆迁执行部门：程序合法

　　据了解，土地使用权为划拨性质的土地与土地使用权为出让性质的土地拆迁时获得的拆迁赔偿金有很大的差别。而１９９２年施先生办理《土地使用权证》时，并没有“出让土地”的概念，导致其购买的商铺土地性质属于划拨。这其中“出让”与“划拨”造成的拆迁补偿金差额损失是否只能由房屋拥有者自己承担？３０００元／m2的拆迁补偿金额又是如何制定出来的？

　　带着这样的疑问记者来到了负责拆迁工作的昆明市官渡区吴井街道办事处进行采访。吴井街道办事处李副书记解释道：“这些商铺的土地使用权是属于划拨性质，当时他们取得建设用地使用权时只需交纳很少的一笔费用甚至可以无偿取得该土地，并没有交纳土地出让金，当国家需要收回进行规划开发时，应该积极配合，更不能漫天要价。拆迁赔偿是参照２００６年政府对东二环路的拆迁补偿文件来进行的，文件规定的补偿最高金额为２３００元／m2，考虑到２００６年至今房屋的价格上涨情况及搬迁补偿等费用，拆迁补偿金增加至３０００／m2。在拆迁前，负责拆迁的相关单位也向各被拆迁户发布了《联合通知》，并与被拆迁户们就拆迁工作的各项问题进行协商，对于一些协商未果的拆迁户，我们还到拆迁户家里做思想工作，拆迁程序都是按规定进行的，吴井街道办事处也只是执行部门。”

    商铺的建设、使用存在违规

　　记者随后来到昆明市官渡区拆迁工作局，该局杨局长告诉记者，这次拆迁的商铺属于今年拆迁范围的有碍观瞻的房屋建筑，并且建筑面积严重超出土地规划面积，商铺也未按照审批土地的规划用途来进行经营。“１９９２年云南省昆明市计划委员会经研究同意在菊花村小区建设搬迁网点，以解决好菊花村小区内居民的购物问题，满足小区的配套要求。

　　但一直以来，这些商铺并没有按照当时规划批准的用途来进行经营，几乎都成了五金、建材商铺。拆迁前这些商铺紧挨着人行道，与公路的距离也不过是二三米，而五金、建材商品并不是购买人付款后易于携带离开的物品，几乎都需要用三轮车甚至汽车来运输，上下货时，无论运输车辆是停在人行道上还是公路上，都会造成二环路的交通拥堵甚至形成安全隐患。

　　由于这些商铺的土地是属于划拨土地，并且对其拆迁后该片土地是用于城市绿化，属于公益性建设而非商业开发。如果是对土地使用权为出让的房屋进行拆迁并进行商业开发，就需要请房屋评估公司来进行专业评估了。当时这些商铺的购买价格仅为１０００／m2左右，而拆迁补偿金额也达到了３０００／m2，并１０多年来商铺也给他们带来了丰厚的经济利益，商铺所有人没有因为拆迁而带来什么经济损失。”