地铁高铁来逼人 外地豪客来推动 昆明楼市抬头

2017年09月07日 08时38分00秒   来源:云南信息报

  又是一年收割季,楼市传统的“金九银十”刚刚开始,昆明表现得似乎更加火热。

  8月份,位于昆明市东白沙河片区的315亩土地在昆明市土地和矿业权交易网公开拍卖,其中A1、A2地块纯住宅用地被中海地产拿下,楼面价分别为11519元/平米和11000元/平米,创下了昆明市住宅土地拍卖的历史记录。

  行政审批也很突然很给力,8月昆明主城区共发放16个商品房预售证,批准预售面积738479.35平方米,呈贡区共发放2个商品房预售证,批准预售面积93340.52平方米。而在7月,呈贡区曾无预售证发放。

  8月29日,昆明地铁3号线、6号线一期通车试运营;9月4日,昆明主城第一列动车开通,22分钟到达昆明南站,57分钟到达玉溪……交通越来越便利,随之而来的是房价越来越高。

跳跃的房价

  过去几年,昆明市住宅用地楼面价每平米一般在2000元到4000元之间,直到新希望地产今年6月底在泛亚新区5宗土地的争夺中创出了6359元/平米的楼面价新纪录才被打破。而这个记录仅仅保持了一个多月就被中海地产再次刷新,而且刷新幅度之大,不仅一举从4位数上升到5位数,价格更是几乎翻番。

  有地产圈业内人士给记者算了一笔账,建安成本差不多要3000元/平米,税费成本2000元/平米,其他成本1000元/平米,加上楼面价,中海地产这个项目综合成本超过1.8万元/平米。

  同一片区中,目前在售的万科白沙润园尾盘均价接近万元/平米,碧桂园凤凰湾均价接近1.3万元/平米,预计随着中海的楼面价上万消息传来,这一片区的房价还将有新一波的提升。

  世联地产销售经理王星与记者聊天时感慨地说,在其代理销售的中航玺樾楼盘项目中,去年年底他曾接待过一对夫妇,看中了刚开盘的一期项目,当时均价在8000元/平米左右,犹豫了很久还是没买。等到今年5月,二期项目开盘时,这对夫妻又来了,而他们看中的类似户型已经涨到13000元/平米,接近翻番。但这次他们下单了,因为昆明在今年刚入选二线城市,房价也紧跟着进入“二线”。

  万科地产策划部杨杰认为,昆明市场潜力巨大,房价必然会跟随城市地位的提升而上涨。一直以万科作为学习榜样的云南本土最大地产商俊发地产,其相关负责人也做出类似判断。

  主城区的房价暴涨甚至直接对周边县市产生了影响。距离昆明主城30公里的安宁市区,一些楼盘的房价甚至已经涨到8000元/平米,已经接近去年同期主城楼盘的售价。

  曾经呈贡的地产项目被国外媒体描述为中国“十大鬼城”之一,房产库存严重积压。但从去年开始,这一状况发生了根本性的改变。博鼎地产策划经理阳阳告诉记者,自从昆明高铁开通以来,博鼎地产开发的第七街区公寓项目直接卖到断货,后续项目由于还没有拿到预售许可证,以至于今年以来出现了无房可卖的现象。而按照之前的规划,第七街区在售部分本来足以支撑今年的销售任务。

  呈贡区其他楼盘项目的情况也和第七街区类似,曾经无人问津的楼盘如今却面临供不应求。

  成本增加还是“补涨”?

  中国房价行情网数据显示,昆明8月房价同比去年上涨24.85%,平均房价已达到10286元/平米,环比涨幅排名全国第四。二手房方面,房天下数据中心日前的统计数据显示,8月份,昆明二手房市场挂牌均价为9969元/平米。

  国家统计局从2010年开始公布商品房待售面积,历史数据显示,2011年末,全国商品房待售面积为27194万平方米,到2016年2月达到高点,为73931万平米。4年间,全国商品房库存增加了约170%,这些库存的增加主要来自三四线城市。随着房产交易的升温,从2016年2月开始,整体库存逐渐下降。到今年7月末,全国商品房待售面积63496万平米,比2016年初的高点下降了约1亿平米。

  昆明市统计局发布的《2017年上半年昆明市经济运行情况》数据显示,截至6月末,全市商品房待售面积697.67万平方米,下降7.1%,与国家统计局的数据高度吻合。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进在今年8月29日的《易居快报之住宅库存》中指出,截至 2017年7月底,易居研究院监测的 80个城市新建商品住宅库存总量为40211万平方米,环比减少0.5%,同比减少 11.1%。观察历史数据,当前库存规模相当于2013年9月的水平,即库存规模跌回到了四年前的水平。从其动力上看,一些大城市预售证管控较为严厉,市场供应相对偏弱。而对于一些中小城市来说,楼市相对火爆,进而也增强了去库存的动力。这其中就包含昆明。

  在部分外来地产商看来,昆明的地产价格抬升,只不过是“补涨”,去年成都和重庆这两座西南第一和第二大城市房价节节高升之时,昆明的房价并未马上跟上,今年的涨价行为只不过是一种延后行为。但不可忽视的一点是:成都和重庆的人口基数分别是1600万和3200万,且有大量实体产业作为经济增长引擎,比如重庆的汽车、装备制造,成都的软件开发、电子信息产业等。

  作为刚进入昆明市场不久的开发商,美的地产的娜娜认为,随着全国知名房企渠道下沉,大家对昆明的市场越来越看重,不差钱的品牌房企们会展开新一轮血拼,中海地产地王的诞生只是这一轮比拼的开始。

  谁在买房?

  作为名义上的二线城市,实际上的三线城市,昆明的产业结构相当薄弱。在居民可支配收入相比去年变化不大的情况下,面对几乎翻倍的房价,大部分昆明市民宁愿选择观望。

  昆明市房产协会秘书长刘践在接受记者采访时表示,虽然楼市价格创了历史记录,但今年的秋季房交会报名参展企业截至记者发稿前只有20多家,仅比去年同期小幅增加,与2013年之前的盛况相距甚远。

  作为楼市风向晴雨表,昆明秋季房交会在2013年之前火爆异常,参展房企往往需要提前很久预订展位。可随着前两年楼市遇冷,房交会规模大不如前,中途甚至一度停办。逛房交会的人群大部分都是本地居民。提起今年的房交会,接受记者随机采访的市民纷纷表示,没听说,也不准备去逛。

  本打算今年购买改善型住房的吴先生对记者说:年初有意向的楼盘价格一涨再涨,即便是房交会如期(9月15日)举行,也不会优惠多少,本来计划购买120平米住房的费用如今只够买80平米小户型,那还不如继续在自己60平的蜗居里再忍耐几年。

  根据锐理数据咨询发布平台数据显示,7月份昆明商品住宅、商业、办公和车库累计售出10330套,89.09万平米,与6月份相比,成交套数和面积双双下降,降幅分别为14.5%%和11.3%,这是今年3月以来昆明商品房成交面积首次跌至百万平米以下。7月昆明商品房成交金额87.28亿元,环比下降13.2%,成交均价9796元/平米,环比下降2.1%。

  本地居民购买意愿下跌的情况下,到底是谁在支撑着高房价?

  阳阳对记者说,第七街区公寓房源迎来井喷的时候,许多外地投资客往往豪掷千金,少则几套,多则半层一层地购买。因为项目紧挨着昆明高铁站,外来投资客都看好其市场潜力,对于他们来说,在一线城市动辄几万元每平的房价对比下,一套普通住宅的钱就够在这边买下半层楼,即便不选择居住,投资收益也潜力巨大。

  记者在市内多个售楼部里,也经常遇到操着外省各地口音的买房者。从天津过来的王女士对记者说:昆明气候好,房价也能接受,我打算买一套房子每年度假使用,未来退休打算到这边来养老。也就是说,房屋空置率会很高,并且户主并不会给城市的经济发展带来多少贡献。

  路在何方?

  昆明处于亚洲地理中心和5小时航空圈中心,处于东盟“10+1”自由贸易区、大湄公河次区域经济合作圈、泛珠三角区域经济合作圈“三圈”交汇点,是我国面向南亚、东南亚两大大市场的陆路大通道枢纽。

  云南省社会科学院南亚研究所所长、研究员陈利君认为,昆明的经济必须稳增长、调结构、促转型、惠民生,着力抓好政策和项目落地,完善基础设施、产业、交通、生态等建设,积极承接国内外产业转移,将昆明打造成为西部产业、企业汇聚之地,成为云南重要的经济增长极。

  刘践认为,现在热炒的所谓度假地产、医疗地产、养老地产等概念,只是短时间内为房价上涨找的噱头。真正解决问题还得抓住一带一路契机,发挥云南的区位优势,推进与周边国家的国际运输通道建设,打造大湄公河次区域经济合作新高地,建设成为面向南亚、东南亚的辐射中心,让老百姓真正富裕起来。收入提高了,经济发展了,房价才能真正体现出价值。

  而目前网上热议的以租代购也是另一条解决房价过高之道。

  近日,住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求借鉴德国、日本等发达国家在住房租赁市场发展中充分发挥政府或者国有企业作用的经验,加快在人口净流入的大中城市发展住房租赁市场,促进房地产企业的转型升级,推进“购租并举”,更好地满足群众多样化的住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

  虽然昆明并不在首批试点的12个试点城市之列,但租售同权真正成为房屋购买需求的替代品时,购房需求自然会大幅度下降,房价也将回归正常。未来对于解决昆明房价过快上涨有积极借鉴作用。

  注:应部分采访者要求,文中王星、杨杰、阳阳、娜娜均为化名。

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