自2001年年底塘子巷的原城市建设综合楼改造为“自由港”楼盘对外出售起，这一类由原来的酒店、写字楼变身而来的“改造型”物业在昆明不断涌现。
尽管“改造型”物业具备优越的区位优势和相应的配套设施，但由于其最初并非为居家设计，因此也存在一些先天性的劣势。以下是记者采访中收集的部分业主的意见。
劣势一：停车难
“自由港”住户蔡峻：我住在这里有3年了，房子是以4000元的价格从中介手上买过来的，当初就在金碧广场附近上班，觉得挺近的，4000元的价格现在来说这个位置早就买不到了。但现在我爱人的单位搬到南市区广福路上去了，想买辆车方便她上班，向物管一打听，没有停车位。停在街边不放心，如果非要停车，就得去200米外的停车场，一个月得400块钱的停车费。所以，以后要是买车的话，还是得买住宅小区的房。
劣势二：没有生活阳台
可乐公寓住户王小姐：为了能看风景，能吹风，我向男友鼓吹买了14楼。但去过纯正的住宅小区感受了阳台的魅力之后，我才发现，躲在窗户后面看风景和站在阳台上看风景的感觉完全是两回事。站在窗户后面看风景总有“偷”的感觉，站在阳台上看风景那才叫享受。但这个“改造型”楼盘由于原来是写字楼，所以没有办法做出阳台来。
劣势三：生活采光不够
晶采100住户黎女士：原来是作为办公楼设计的，是大房间，可能只要有一面采光就够了。但现在隔成小户型后，要照顾到每个房间的采光就非常困难。我们家的洗手间就很暗，而隔壁户型的厨房只有一个小窗户。
劣势四：缺乏公共空间
拿铁公寓住户李伟：我个人对于这个房子挺满意的，虽然面积只有50平方米，但2室1厅的功能已经能满足我的需求了。最近我母亲从老家过来住了一段时间，她倒是表示去楼下的沃尔玛买东西很方便，但楼下没有公共绿化区域，不方便她老人家晚饭后散步。我现在认识到，买房子不只是室内户型，小区公共空间对于生活品质也很重要。　
　　香宫大酒店改造后预期超7000元/平方米
据了解，操盘的是云南杰力投资管理咨询有限公司，而该公司的母公司即曾成功开发滇池高尔夫的云南协力投资发展有限公司。杰力投资企划营销部经理莫俊文介绍，香宫大酒店原属省供销社产业，因经营不善，导致其产权经法院判给了其抵押银行。从去年8月份开始，杰力投资与银行方面取得接触，并最终成功收购了香宫大酒店的产权。
据了解，“楿宫国际”规划192套，面积从34-80平方米不等，拥有40年产权。“除了地基和楼体框架外，全部全新改造。”莫俊文告诉记者，“楿宫国际”定位为商务型公寓，主要针对办公型需求的中小企业和创业者，同时满足小部分自住需求群体。
有关数据显示，小西门商圈周边写字楼的租金每平方米在60元左右，一间80平方米写字楼每年的租金超过5万元。据悉，楿业界估计，“楿宫国际”期销售价格在7000元/平方米以上。
稀缺地段是最大卖点
昆明风之铃市场研究有限公司地产研究部经理陆韬表示，昆明“改造型”物业的前身多为上个世纪90年代末建设的一些写字楼和酒店物业，地段都集中在昆明的二环路以内，交通和配套设施都较为完善。经过10年左右的发展，这些物业当初的定位和管理多已不适应现在的需求，经营状况转差，产权人希望其能尽快变现，是这类“改造型”物业出台的背景。
位于西园路和滇池路交叉口处的可乐公寓，经改造后于2005年7月1日开盘推出，250套房子，开盘3小时即卖光光。据了解，可乐公寓当时的平均售价是4000元/平方米，而且产权为50年，2005年年中时这一价格已属偏高，之所以俏销，业内人士认为主要还是得益于其区位优势。
此外，春水堂地产营销机构的有关人员分析认为，昆明市二环路以内可供开发的土地已经是少之又少，且10亩以下项目不予开发，此类“改造型”物业将显得尤为稀缺。
小户型捕捉市场需求
“改造型”物业除了拥有得天独厚区位优势的共同点外，改造后皆以小户型的方式发售，也是其赢得市场的策略之一。
昆明风之铃市场研究有限公司的调研显示，小户型购买者有向商务型群体转变的倾向。CBD内大量商务人员及投资买家的存在，很多创业型的小公司会选择商务小户型作为办公地点。此外，被称为“候鸟式商务人群”高收入者，习惯租住酒店或高级公寓，他们会成为酒店式小户型的客户群。从目前小户型转型的情况分析，小户型在向高端客户和投资客户靠近，产品具有高品质、低总价的特征。
此外，据风之铃调研显示，昆明有3种小户型值得关注：一是商务中心区的小户型，二是二环路附近的小户型，三是成熟商圈附近的小户型。商务中心区因人口密集、公司职员工作方便，该区域的小户型市场需求较大，出租应该不成问题，但目前中心区的房价较高，对今后的升值空间有一定影响。而环城路附近的小户型房价较低，且交通方便，公交车密集，应该有较大的升值潜力。
“改造型”物业推出的小户型，无论其地理优势还是目标销售人群定位，无疑都符合昆明小户型的发展方向。(戴 川 春城晚报)