弱肉强食是自然界的普遍规律，适者生存是当今企业的生存定理。其实无论是自然界还是企业界，有时候这两种规律是共通的。
自然界中有一条看不见的食物链。大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米，虾米吃泥巴是自然界这种弱肉强食最形象的表现。
楼市看上去好像是平衡的，但这种平衡也有被打破的一天。亚马逊流域上的一只蝴蝶扇一下翅膀就可能会引发一场风暴。而楼市一个政策名叫“房贷新政”的政策出台，就可能会导致一种名叫观望的情绪蔓延。于是，一种寒流在昆明楼市中若隐若现。
2008年昆明第一季度的楼市似乎并不平静。对于一路高歌猛进、从不以为楼市会调整、从没有经历过楼市风雨的温室地产动物而言，这回真的会面临着越来越恶劣的生存环境。对于稳扎稳打、能提前预知感觉市场风雨的地产大鳄而言，今年则是磨砺其意志的一年，而后它们会更成熟，更能抗击市场风雨。而购房者终于“拨开云雾见天日”，看看哪些是好草地，哪些是坏草地，坦坦然然觅块可以好歇脚的好草地。在此，我们特意整理出一季度昆明楼市的十二条生存法则。
据风之铃市场研究机构的调查数据，今年一月昆明在售的普通商品房均价是4959元／平方米，二月均价为5082元／平方米，三月的均价则是5282元／平方米。从上涨的幅度来看，二月比一月涨了2.5%，三月比二月涨了3.9%，已是连续两个月小幅上涨。
【生存法则】1
有恃无恐好地段不愁卖
受国家宏观政策调控和银行房贷紧缩的影响，今年昆明的房地产走势出现了阶段性的调整，然而好地段的房子却仍然一度出现热销。
3月16日，新亚洲·体育城四期星体花园住宅盛大开盘，短短一日，500套房子抢购一空。
位于东片区的东骧神骏·万泰小区也在3月15日举行为期一个月的促销活动，推出100套精品房源目前已售磬。
位于官南大道与福盛路交会处的蜂巢售楼中心自从3月对外开放后，吸引了不少年轻一族的关注，每天售楼部至少接待30余位看房人。而银海地产推出的“领域”也不落后，因为有了昆明开建轻轨、地铁1、2号线的利好消息，处于两条线路交会处的国贸片区的领域，再次成为置业者竞相争抢的稀缺产品。
位于吴井路地段的百大·城市理想，一期首批推出了300套房源就引起了市民的抢购，尤其是小户型，已经基本售完。
记者点评：买房子，首先看的就是地段，地段好，楼盘的升值潜力就大，可能看出，随着今年市级政府机关办公地搬往呈贡新城，一部分市民的购房选择方向也由原来的北市区转移到了东南片区。当然，一环以内小户型虽然比较贵，但配套设施的成熟，依然还是昆明楼市的热销产品。
【生存法则】2
大势所趋买房偏好南北
上世纪90年代，北市区被定为昆明城的副中心，进行规模化建设。世博会以前，北市区主要以北京路延长线为中心进行大规模开发。几年时间里，北市区围绕北京路延长线、烟草路、龙泉路、银河大道这四大轴心进行开发，成为昆明房地产开发第一热点。以官房集团、城建股份、江东集团、伦华地产为先导的一大批房地产开发企业在北市区新建数十个较大规模的住宅小区，新开发面积超过300万平方米。经过这些年的发展，北市区的交通、生活配套、休闲设施等都已比较完善，居民生活较为方便。
而南市区一直是人们印象中的高尚住宅区，像滇池卫城、海韵枫丹、波西米亚花园、湖畔之梦等都是当时的首选。自从2003年政府出台现代新昆明的规划后，南市区更加成为房地产开发的热点。２００４年以后，世纪城、新亚洲·体育城、彼岸等楼盘相继亮相。在市政府南迁呈贡后，广福路片区将成为连接老城新城的桥梁，整个南市区也将拥有更大的发展空间。从近期市场的成交情况来看，广大购房者也很青睐南市区的楼盘。
记者点评：地段、配套好的房子不愁卖，购房者偏好南北两个板块的房子，正好说明了这个规律。换句话说，就是哪儿生活方便就住哪儿。对开发商来说，就是找地段好、外部环境好的地块去盖房子。不过值得注意的是，购房时不能只想到地段，也得考虑交通成本、上班远近等因素。
【生存法则】3
柳暗花明城中村正改造
在中国所有省会城市，城中村改造都是政府最难啃的“硬骨头”。2月27日，昆明市7个片区城中村开拆。业内人士分析，未来5年内336个城中村的改造，涉及3800多万平方米的总建筑面积，相当于昆明主城区7·8年的商品房建筑面积，再加上昆明CBD核心区建设的启动，可以预见的是，未来几年内，昆明房地产开发将重拾主城战场。
但由于城中村改造分5年完成，所以土地的放量是逐步的，对楼市的冲击不大，其目的是稳住昆明的房价。
2月27日，盘龙区城中村改造正式动工，第一个被改造的是位于北京路的凤凰新村，该村共有96户村民，目前已有56户得到安置，而剩下的43户也通过其他补偿方式与俊发达成了协议。而占地363亩的张官营改造工程也于3月中旬开始启动，对于这个城中村的改造方案，该村97%的村民表示同意。
记者点评：城中村改造是一把双刃剑，机会与挑战并存。对于改变城市形象，提升城市品质确是一个大好机会，但对房地产市场来说，是一个很大的挑战，300多个城中村集中在几年内推向市场，能否及时消化是一个很大的问题，是对开发商资金实力和运营能力的考验。
【生存法则】4
政府封山催促地王规划？
去年，国家有关部门相继出台措施，要求各地加强对土地供应的宏观调控，严防开发商囤地。这如同给那些囤地的开发商施以“紧箍咒”。
全国各地对“囤地”和闲置地块处置力度明显加大，昆明一些手中拥在大量土地在手的开发商自然加快了开工的步伐。近日，在2006年以9.2522亿元拿下当年人称“昆明地王”五甲塘地块的昊龙集团向外界公布，五甲塘地块已经初步规划并将于年中动工。
昊龙集团旗下子公司云南尚居地产有限公司副总经理黄志国表示，按照五甲塘地块规划要求，这块“地王”要打造成中国西部高标准的国际生态滨水社区。据了解，目前五甲塘项目现正处于产品研发、市场调研、规划设计、前期策划和报集团公司审批的过程中，计划在今年年中动工，争取明年达到开售条件。
记者点评：前年以来，一些大中城市的房价节节上升。其中，开发商囤地、捂盘被认为是房价上涨的重要“推手”之一。对此，国家有关部门相继出台措施，严防开发商囤地。这如同给那些囤地的开发商施以“紧箍咒”，有效地打击开发商囤地行为。
【生存法则】5
见缝插针北边还有空间
作为昆明楼市南北两极的一极，北市区一直不乏拥趸。有相当多的购房者就是偏爱在北市区购房，有的房产投资者也在这里尝到了甜头。经过十多年的开发建设，时至今日，北市区可供成片开发的土地已经不多了。不过，土地虽然不像海绵里的水，只要想挤就能挤出来，但要找一些地出来做房地产开发，总还是能找得到。
像银河片区那样成片规划、成片开发、总量达到三千亩的大地块在北市区肯定是难觅踪影了，但近几年房地产商钻头觅缝。如长基地产在原龙都高尔夫练习场上建成都市枫林，云南路建集团投资开发有限公司在昆明植物园边开发了路建·立欣洲。俊发也见缝插针在万华路开发星光俊园，在联盟路俊发大厦附近开发星雅俊园。
目前，北市区还有一些零星的地块没有开发，北京路延长线北端、银河片区北段，茨坝镇一带，包括一些厂矿搬迁后遗留的土地，以及城中村改造产生的土地。总的来说，北市区房地产发展的巅峰时代可能过去了，但还是有一定的发展空间。
记者点评：有道是“不怕做不到，只怕想不到”，只有先想到了，才有做到的可能，楼市的发展也是如此。有的地产商会说没土地，没项目，没机会，没这没那，而有的则绝不会这样说。就像北市区的土地，在实力集团拿到最后一块银河片区的储备用地后，别家还是开发了那么多住宅小区。昆明有句话非常形象——钻头觅缝，只要去钻去觅，土地会有的，机遇也会有的。
【生存法则】6
大骨难啃小户型多热销
伴随着2007年下半年楼市的一片“大好”情形，2008年昆明楼市进入“缓冲”阶段，房价趋稳，走到了一个较高的节点上。“房价涨得太快了，你随便问问，有几个人买房不用贷款的。”有市民告诉记者。小户型的推出，多少能满足刚工作几年的80后以及中低收入家庭的需求。
在房价相对高的情况下，置业者只能选择面积较小的户型，以减轻房产总价带来的资金压力。记者了解到，不少拥有混合型物业的楼盘，面积小的普通住宅项目相对热销，而高端别墅由于单价高、面积大，折合总价比较高，比较难销，开发商也一般会在楼盘中小户型销售差不多的情况，再推出大面积的高档产品。
有业内人士分析，“今年1·3月份昆明房地产市场上，小户型的普通住宅供应量比较大。这主要是因为开发商执行‘90/70’政策比较彻底。小户型一直是市场上比较受欢迎的产品业态，市场供货量的提升，使得小户型受到了更多的关注，销售量也相应上升。另外，精装修的小户型公寓，由于总价在20·30万元，比较受投资者的热捧。”
记者点评：在房价难降的情况下，拥有购房需求的中低收入的置业者们，大多不会一步到位地选择大面积住宅，只会先从购买小户型的房源开始。这是经历了楼市的几多变化，购房者们变得更加理性的结果。购房者们出手更为谨慎，也学会了“观望”，这是好事。或许购房者的“高姿态”，会让新开楼盘的均价变得“理性”。
【生存法则】7
曲高和寡高端别墅尴尬
毫无疑问，别墅是住宅中的贵族，属于住宅产品中的稀缺品种。因其本身定位如此，自然免不了曲高和寡。今年３月，昆明在售别墅占市场的比例增加，价格有了微小下浮，独栋和叠加别墅均有不同程度的下调。
昆明因为自然条件优越，有山有水有阳光，别墅也得到了很好的发展。近几年，昆明开发了几个经典的别墅项目，如２００３年前后的高天流云、公园道一号等，滇池高尔夫在２００４年推出的高尔夫别墅把昆明别墅推进到了高尔夫时代。然而，由于中国人均土地面积很小，国家出台了限制别墅开发的政策，以保证土地的有效利用。在这种情况下，别墅必然会越来越稀缺。
同时，因为别墅这种物业形态本身就定位于高端消费者，而这部分群体的比例在总人口中比较有限，所以别墅就免不了曲高和寡的尴尬，同时也面临政策限制的尴尬。一般别墅的价格以二三百万元一套的居多，而有些高端别墅的价格就比较惊人。
别墅对昆明本地人来说，买得起的人数量有限。而昆明别墅的开发量相对而言还是较大的，那么这些别墅都卖给谁了呢？很明显，相当一部分外地人成了昆明别墅的主人。而不论是本地人还是外地人，大多数别墅的买主都很低调，不愿意为人所知，有的甚至要求开发商严格保密。这也算是别墅的另一种尴尬吧。
记者点评：别墅是好东西，谁都想住得大一点，舒服一点。而如果大量建设别墅，则难免会占用本就有限的土地资源，引发一种社会不公平现象。国家出台限制别墅开发的政策，在客观上促进了别墅的保值升值，加剧了别墅的稀缺性，加大了别墅的投资功能。
【生存法则】8
有惊无险房价至今未跌
在全国一线城市，甚至有些二、三线城市房价大幅下跌的同时，昆明的房价在一片跌声中屹立不倒，依然坚挺。据风之铃市场研究机构的调查数据，今年一月昆明在售的普通商品房均价是４９５９元／平方米，二月均价为５０８２元／平方米，三月的均价则是５２８２元／平方米。从上涨的幅度来看，二月比一月涨了2.5%，三月比二月涨了3.9%，已是连续两个月小幅上涨。
从去年下半年以来，昆明的房价经历了较快的上涨，上涨幅度也较大。在其他城市房价下跌的背景之下，昆明的购房者也很希望房价能够下跌一些，这样更容易接受，而开发商当然不愿意看到这种情形。不过，房价的涨跌不会以某个群体的愿望而发生变化，而要由市场决定。毕竟，市场经济已经进行了这么多年。
不过，在国家继续实施房地产宏观调控政策和从紧货币政策的背景下，房地产的确受到了相当程度的打压。这从一级市场——土地市场的遇冷也可见一斑。有的开发商很可能面临资金链的紧张，所以潘石屹半个月前说地产界可能在百日内发生巨变，昆明也有资深业内人士表示担心地产界能否挺过这个“夏天的冬天”。
记者点评：房价不但事关民生，更关乎国家金融体系的稳定，甚至关乎国运。这不是危言耸听，因为房地产早已成为经济支柱，而且所占比例不低。如果还像去年那样疯涨下去，引发严重的通货膨胀，不但普通百姓难买房子，甚至生活都会变得相当困难。而且中国的房子，会更多地被外国投资者收入囊中，然后再靠这些房子赚中国人的钱。所以不论于国于民，房价的稳定都是至关重要的。就算不跌，也不能再上演２００７的故事了。
【生存法则】9
否极泰来烂尾楼被激活
2008年3月27日，“一亿七千五百万元成交！”位于宝善街黄金地段，被称作市中心最豪华的烂尾楼的银德大厦在经历了一次延期拍卖之后，终于成功拍出。这栋搁置了9年的烂尾楼终于重获生命。
银德大厦，曾被称作市中心最豪华的烂尾楼，建筑面积约33572平方米，占地面积约2.72亩，为国有出让商住综合用地。想想也奇怪，在寸土寸金的市中心，竟然有这样一栋大楼被空置了9年，9年中城里飘扬的尘灰在这栋楼上覆盖了一层又一层。
而3月27日，这栋大楼似乎凤凰涅磐，获得重生。因为走过的2007年，这栋大楼周边的楼盘价格均已超过6500元/平方米以上。不过，成功拍卖后的银德大厦，即便不含后期改造和各项税费，银德大厦每平方米的价格已经高达5482元。业内人士指出，与周边楼盘高企的价格相比，这个烂尾楼新的开发商一定要在产品的重新开发上做足功课，再充分发掘银德大厦最占优势的地理位置，还是会有一定的利益可图。
记者点评：相比拿地、产品研发、规划建设、销售等等一系列新楼盘繁琐的运作程序，烂尾楼的重新盘活似乎更适宜刚刚进入房地产市场没几年的开发商。他们那种“不破不立”的气概似乎更适合这一点，从近几年来，昆明多个烂尾楼的复活可以看出这一点。不过，今年银德大厦刚好遭遇昆明楼市遇冷的势头，如何做好产品的开发营销等等，这些都是给予烂尾楼接盘手的考验。
【生存法则】10
暗渡陈仓二次房贷或松？
面对持续上涨的房价，国家几部委联合打出众多的组合拳，威力最大的乃是2007年9月27日央行出台的“二套房新政”，明确对已利用贷款购买住房又申请购买第二套（含）以上住房的，收付款比例不得低于40%，贷款利率同时上浮。如果说“9.27”房贷新政还有漏洞，让众多银行界定“二套房”的标准不是那么严格，究竟是以“户”为单位，还是以“个人”为单位。不过，2007年12月11日，央行的一个“补丁”程序让投资客真正感到了寒意，那就是央行、银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确以“户”为单位执行房贷新政。
从此，一片高歌猛进的国内楼市终于出现喜剧性的变化，一向有些张狂的开发商终于有些沉寂下来。2007年初以来持续高热的昆明楼市从12月份以来终于出现了难得的冷静。一片寂静之后，一股“二次房贷或松”的传言暗流涌动，这种传言从中介、购房者中散布开来，不过，经过记者多方打听，这仅仅是传言而已。诸多银行人士表示，目前尚无收到相关的政策和标准，也就只能按原标准执行了。那么，目前昆明“二套房松动”仍是传言。
记者点评：的确，现在昆明人均居住的最低标准并没有哪个部门发布。没有参照标准，一向谨慎的昆明银行一般不敢轻举妄动。现在银监会对信贷监管确实比以往严得多，从现在贷款申请必须要附的一张小小的“个人征信报告”纸上可以反映出来，全国联网的征信系统杜绝了任何一个人想钻漏洞的妄想。只能寄希望于昆明的相关部门出台最低居住标准了，届时谈“二套房松动”才不是传言。
【生存法则】11
未雨绸缪购房信心下降
今年，一股新的购房情绪出现了，那就是购房者的购房信心指数下降。据田野咨询机构首家发布KFCCI（田野·昆明消费信心指数）以来，2月份昆明消费者的购房信心指数为99.3，3月份昆明消费者的购房信心指数为89.4，3月份比2月份下跌了9.9点。根据CCI的相关规定，信心指数低于100就表明信心偏低，而信心指数高于100则表明有信心。从田野咨询机构调查的结果分析，3月份以来昆明消费者买房的信心指数持续走低；而卖房的信心指数则持续走高，从2月份103.9，上升到了3月份的108.8。一边是卖房者信心高企，另一边是买房者信心低落。昆明的楼市终于进入一个微妙的博弈期。
3月昆明购房信心指数大幅下跌，则与全国不少城市房价下跌和3月昆明推出的城中村改造计划息息相关。据田野咨询机构统计，虽然有27.7%的人对城中村改造不了解和不关注，有49.9%的人“听说过但不太了解”，有21.2%的人因为城中村改造准备推迟自己的购房计划，比准备提前购房的人多了近14个百分点。
记者点评：这场博弈的最终结果仍取决于国内其他城市的楼市走势，取决于昆明城中村改造的进程。不过，从东庄、顺城街的改造结果看，那种想通过城中村改造把昆明房价降下来的可能性较小。就目前房价高企的情况下，城中村改造的成本也会相当的高，这种情况下，想让房价降，难。另一条路则是国内其他城市的楼市走势，只有拭目以待了。
【生存法则】12
变数犹存土地拍卖遇冷
与去年地王频出的昆明土地交易市场的表现相比，今年昆明土地交易市场终于显得难得的冷清。那种10多家开发商角逐一块地、竞价似乎不计成本的状况今年不会再有了。从今年1月起，昆明出现了多块土地流拍的状况，在有的土地招拍挂中，有的出现了无人报名；有的拍卖现场，出现了无人举牌竞价场面。首场土地拍卖就出现了流拍的现象并不鲜见。
从田野咨询机构提供的数据显示，2007年昆明全年只有一宗土地因出售方委托终止而没有交易，而2008年1至2月内就有两宗土地因无买方而未交易。跨入4月份，东南二环沿线又有两宗土地计67.59亩土地流拍。尽管不少曾经流拍的土地经过二次“招拍挂”终于“嫁”到了开发商手中，不过，一个不争的事实不容辩疑，那就是从今年年初到4月8日，昆明主城区的35宗共计3241.753亩通过“招拍挂”出让的土地中，有2701亩的土地以起拍价成交，80%以上的土地以起拍价成交，不得不说昆明的土地市场终于有些遇冷了。去年豪气冲天的地王现象估计很难出现了。
记者点评：想从土地市场变冷分析出昆明房价是否存在下跌的可能性中，你会发现，个中变数太多，难以下结论。因为起拍价成交的大部分土地为工业用地，而1000余亩以起拍价成交的住宅用地则广泛分布于三环之外，对昆明二环以内房价的影响实在是谈不上。只有继续取决于后续供给的土地上分析了，否则现在下任何结论都是惘然。