进入08年的四月份了，昆明市各大房地产商加大了在售楼盘的宣传和促销活动，每个项目的销售价格成为众多置业者关注的热点问题，从最高近2万元每平米的楼盘至最低2450元每平米的小户型，楼盘的均价高得让人眼花缭乱，楼盘到底多少价位的才算是一个合理的价格呢？本报记者近日对昆明部分在售楼盘进行了调查。
市中心最低均价已突破1万元/平方米
记者调查发现，以市中心为例，南屏时代、顺成等楼盘，最低均价已经突破每平米1万元，而好的楼层和朝向，均价有可能上升到1.8万元每平米；一环周边的楼盘，如MOMA艺术造城、上东城、东方上成·御景等项目，因其占据了完美的地理位置和成熟的生活配套，楼价仅低于市中心，在6500元至8500元每平米之间；而二环周边的项目，如盛高·大城、金色俊园等，均价也在5000元至7000每平米；三环附近的项目，很便宜的也在4500元每平米以上。
部分项目甚至在4月后，还出现了小幅上涨，如位于春城路南段的五大洲别样院景，其年前的均价在3800元每平米，而现在已经悄悄上涨到4200至4300元每平米，每平米涨幅高达400元至500元，银海·畅园的小高层、洋房、别墅也均不同程度上涨，开盘时的高层的均价从4300元每平米上涨到4500元每平米，洋房由6300元每平米上涨到6500元每平米，别墅由开盘时的1.4万元每平米上涨到1.5万元每平米。
“房价是正常上涨”
“房价的构成因素极为复杂，建筑成本、购买力、土地成本及市场因素等都有关系，但从目前昆明的发展来看，我个人认为，昆明的房地产还是处于良性发展阶段，目前，昆明所售楼盘的价格成本是合理的开发利润加上建筑成本。”日前，星耀集团营销中心常务副总经理贺云飞对2008年昆明房价的走势说出了自己不同的看法，他认为，从去年昆明房价的走势来看，昆明的房价涨速是快了一点，但相比于全国的一线城市，昆明的房价还是便宜了，“前几年，钢筋的价格为每吨1900元，而今年已经上涨到5000元一吨，加之水泥等建筑材料的上涨，房子的开发成本比起前二年来增加了许多，从去年8月份后，我个人就感觉物价的上涨幅度开始加大，别说生活用品，就连企业的员工工资也有了上调的迹象，什么东西都涨，房价涨一点也无可厚非，所以我个人认为昆明的房地产业目前还是一个良性发展的趋势，是属于正常的上涨范畴”贺云飞表示。
老百姓更看重性价比而非单价
云南尚居地产有限公司副总经理黄志国表示，近期水泥钢筋等建材价格上涨的问题，对近期房价影响不大，从市场经济的角度分析，政府相关职能部门调控会导致这一情况并让其回归理性。从房价的构成来看，它除了主要受到社会、区域等一般因素的影响，位置、朝向、楼层等反映产品特性的个别因素也对房价有所影响，在正常情况下，市场供需及同类产品的替代对房价的影响，比单纯的成本构成更为敏感。
另一方面，建材价格的上涨，能够影响到的只是房子的建筑成本，这在房价的成本构成中，只占有限的一部分，这对房价的土地费用、营销费用、财务费用、税费等其他重要组成部分无实质影响，从目前昆明的情况来看，老百姓更看重房子的性价比，而不是楼盘的单价，这种情况下，房子的价格如果上涨太多，只会对供应商不利。客观分析，从国家的宏观政策来看，昆明市民的购房观望情绪较浓，可以这么说，今年昆明的楼市发展是近几年来最困难的一年，最困惑的一年，谁也无法预测今年的走势会如何，所以我认为，今年昆明的房价不宜上涨，但下跌的空间也不大。
■买房心理定价
“房价当然越低越好”
“你问我房价什么价位最合适？当然越低越好喽！”不少的购房者面对记者询问“能接受何种心理价位”时如此回答。
40多岁的张先生说的话确实代表了一部分市民的心声：“现在一环以内的房价，动辄八九千乃至上万元，而且很多在售楼盘都是大户型居多，让普通的购房者很难承受。最理想的房价应该是这样分布的：一环以内5000元/平方米，一环至二环3000元至4000元/平方米，三环以外2000元至2500元/平方米。这是最理想的喽。”不过这个价格昆明倒是存在过，那基本上是2006年初的昆明当时的房价。
55岁的黄阿姨认为，2006年初，很多市民的购房意识比起2007年实在是差太多了，2007年的昆明房价开始走上一条“一涨不回头”的不归路。在记者采访过的10位购房者中，有9位认为二环以内的房价在5000元左右是最好的，不过，从当前的市场表现来看，他们也承认想让房价降下来确实很难。其中一位对此未置可否，觉得记者的这个问题很幼稚，没有做回答。
均价3000元以内有两处可选
四区只有两个楼盘有3000元/m2内的房源，并且数量不多。这样价位的楼盘，一般离市区较远，并且周边配套还不完善，比较依赖社区本身的配套。
■记者点评
几年前，3000元/㎡左右的房源比较多。而随着房价的不断上涨，昆明以均价5000元/㎡以上的楼盘居多。现如今，要想再购买到均价3000元/㎡以内的房源，只能去如云大知城米兰站的双限房、彼岸约280㎡的面积一楼花园洋房里面搜寻。
楼盘展示
彼岸
区域：官渡
地址：新昆洛路与官小路交界处东行500米
均价：一楼花园洋房2450元/㎡
产品类型：洋房、别墅
户型：四房-五房
总户数：约1750户
可售套数：约100套
云大知城
区域：官渡
地址：经开区云南大学洋浦校区旁
起价：2780元/㎡
产品类型：小高层、花园洋房、别墅
户型：一房-四房
总户数：3360户
可售套数：约300套
均价3000-4000元在二环以外选择
过去的四个多月中，昆明房价虽然没有像去年那样飞速上涨，但也没有像人们预期的那样有所下降。主城区内的在售楼盘中，部分楼盘价格从年前到年后，甚至每平方米上涨了百元。主城区一环内的楼盘，均价已突破6600元/㎡至7000元/㎡，如时光俊园；二环内的楼盘，均价也在4500元/㎡至6000元/㎡以内，如盛高·大城，东骧神骏·万泰小区等。这样看来，目前每平方米3000至4000元这个价位，只能在二环以外选择，选择性相对小了许多。
■记者点评
金林碧水和彼岸的项目离市区稍微有点远，两个小区内部、外部配套设施有待完善。从价格来说，这两处地段的房价比主城区便宜得多，从长远看，两个楼盘也颇具升值潜力。如金林碧水，项目地周边环绕着多家高校，有浓厚的人文氛围，一般来说，有学校的地方就能带来人气，在这置业，房子宜租宜卖。而彼岸项目地则在位于新城与老城连接的昆洛路地段，随着市级政府的南移，这个地段的优势将慢慢显现出来。
楼盘展示
金林碧水
区域：盘龙区
位置：穿金路与东三环交汇处
价格：3700元/㎡
主力户型：200㎡以上的房子
总户数：1400余户
可售套数：剩100余套
彼岸中央水景洋房
区域：官渡区
位置:小板桥洋浦社区
价格：3700至3800元/㎡
主力户型：155㎡的房子还剩5套
总户数：1800多户
可售套数：还剩5套中央水景洋房
均价4000—5000元 房源供应量约2100套
记者统计发现，昆明主城四区均价在4000—5000元/平方米的楼盘共有11个，分别为西山区的华都、滇池印象·国际花园，官渡区的新亚洲体育城四期·星体花园、彼岸、东骧神骏·万泰小区、银海·畅园、五大洲·别样院景，盘龙区的天润金碧、云南映象（一期），五华区的傲云峰·壹号、和谐世纪，总的供货量约2100套。四区中，官渡区均价在4000—5000元/平方米的楼盘最多，有5个。同时，和谐世纪和天润金碧的均价相对最高为4900元/平方米，五大洲·别样院景和滇池印象·国际花园的均价较低。
另外，11个楼盘距离市中心较远，均分散在二环以外。另外，房源产品类型也多为多层、小高层、高层等普通住宅，只有新亚洲体育城四期·星体花园的洋房和彼岸的叠加别墅等高档住宅均价较低，为4500元/平方米。
记者点评：总体看来，4000—5000元/平方米的楼盘，多为普通住宅，并且多数分布在二环以外。记者认为，目前房价处于比较高的节点上，随着昆明城市重心的南移，未来南片区房源有很大的增值空间，置业者和投资者除了从楼盘本身的品质、周边配套以及房源总价等考虑外，可以适当地多关注南市区二环以外的中档楼盘。
楼盘展示
华都
区域：西山
地址：广福路与前新路交叉口东侧800米处
均价：4700元/㎡
产品类型：小高层
户型：二房—四房
总户数：2600户
可售套数：约300套
滇池印象·国际花园
区域：西山
地址：广福路四公里处
均价：4300元/㎡
户型：二房—四房
产品类型：小高层
总户数：1392户
可售套数：约300套
新亚洲体育城四期·星体花园
区域：官渡
地址：昆洛路与广福路交汇处
均价：4500元/㎡
户型：三房—四房
产品类型：洋房
总户数：3358户
可售套数：约70套
彼岸
区域：官渡
地址：新昆洛路与官小路交界处东行500米
均价：中央水景洋房3800元/㎡，一楼花园洋房2450元/㎡，叠加别墅4500元/㎡，联排5000-6000元/㎡
产品类型：洋房、别墅
户型：四房—五房
总户数：约1750户
可售套数：约100套
东骧神骏·万泰小区
区域：官渡
地址：东风东路延长线省轻工业学校、市体育学校旁
均价：4800元/㎡
产品类型：小高层、高层、别墅
户型：两房—四房
总户数：5000户
可售套数：100多套
银海·畅园
区域：官渡
地址：广福路世纪城南门对面
均价：小高层4500元/㎡
户型：两房—六房
产品类型：小高层、洋房、别墅
总户数：约1700户
可售套数：约1000套
五大洲·别样院景
区域：官渡
地址：春城路南段
均价：4200元/㎡
产品类型：多层
户型：一房—五房
总户数：1010户
可售套数：20多套
天润金碧
区域：盘龙
地址：北辰中路中段
均价：4900元/㎡
户型：三房—五房
产品类型：小高层
总户数：429户
可售套数：约60套
云南映象（一期）
区域：盘龙
地址：穿金路北段
均价：4800元/㎡
产品类型：小高层、高层
户型：两房—五房
总户数：约4300户
可售套数：10多套
傲云峰·壹号
区域：五华
地址：高新区海源北路
均价：4500元/㎡
户型：三房-四房
产品类型：小高层
总户数：619户
可售套数：约45套
和谐世纪
区域：五华
地址：北市区银河大道中段
均价：4900元/㎡
户型：一房-五房
产品类型：高层
总户数：6000户
可售套数：不详
■最便宜的盘
总价最低楼盘之一
云大知城：米兰站9.8万元/套起
地址：经开区云南大学洋浦校区旁
户型展示：无
点评：总价9.8- 万元万元，确实很让人心动。据售楼部置业顾问透露，米兰站房源2780元/㎡起价，含25套双限房。并且，这批双限房采取限时抢购，要参与抢购必须先购买认筹卡，然后按买认筹卡的顺序选房。
楼盘点评：云大知城最大的卖点就是它紧邻云南大学洋浦校区。据了解，项目内拥有幼儿园、小学、中学等教育配套，还配置了超市、购物街、诊所、会所，以及足球场、羽毛球场等运动配套，有118、123两路公交车可到达项目地。不足之处是，目前小区周边人气不足，周边配套不完善，生活不便。
均价最低楼盘之一
彼岸：洋房2450元/㎡
地址：新昆洛路与官小路交界处东行500米
户型展示：N1
户型点评：这个位于一楼的花园洋房，除了地面一层拥有三房两厅的布置，还配套一个可自由分割的地下室，整个空间很通透。据置业顾问透露，购买该户型，可赠送前后20多㎡的花园。不足的是，一楼地下室的采光受限制。并且，约280㎡的建筑面积，总房价在66万以上，再加上后期装修所需的费用，总体花费很高。
小区内配套有会所、幼儿园、社区医院、网球场以及商业步行街等。目前项目地交通不是很方便，但由于周边在建小区多，配套设施及出行问题待入住后将有所改善。另外，彼岸紧邻体育城、世纪城，可以共享片区内教育、体育、商业等配套。